Sociale huur in Gelderland: bouwen aan betaalbaarheid, maar het tekort blijft hardnekkig

Wie door Gelderland reist, ziet overal bouwkranen. Van Arnhem en Nijmegen tot Ede, Apeldoorn en de Betuwe verrijzen nieuwe woonwijken, appartementencomplexen en herontwikkelde stationsgebieden. Op papier lijkt de provincie daarmee een belangrijk deel van de woningcrisis aan te pakken. Toch blijft één vraag centraal staan: lukt het ook om voldoende sociale huurwoningen te bouwen?

Het antwoord is genuanceerd. Enerzijds zijn de ambities groter dan ooit. Anderzijds zorgen praktische obstakels ervoor dat de bouwproductie achterblijft bij wat nodig is om de woningnood daadwerkelijk terug te dringen.

Volgens de Gelderse woondeals moeten tot 2030 ruim 104.000 woningen worden toegevoegd. Van die nieuwbouw moet ongeveer 31 procent bestaan uit sociale huurwoningen. Daarnaast is afgesproken dat twee derde van alle nieuwbouw betaalbaar moet zijn, via sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen. Deze afspraken zijn vastgelegd door gemeenten, provincie, woningcorporaties en het Rijk.

Corporaties nemen een groot deel van de opgave op zich

De grootste verantwoordelijkheid voor sociale huur ligt bij woningcorporaties. In de Gelderse woondeals hebben corporaties zich gecommitteerd aan de bouw van ongeveer 31.000 sociale huurwoningen tot 2030. Daarmee leveren zij bijna een derde van de totale woningbouwopgave in de provincie.

Vooral in stedelijke regio’s zoals Arnhem-Nijmegen zijn de aantallen aanzienlijk. De corporaties in deze regio hebben afgesproken ongeveer 10.000 sociale huurwoningen toe te voegen. Dat gebeurt onder meer in gebiedsontwikkelingen rond stations, voormalige industrieterreinen en uitbreidingswijken aan de stadsranden.

Deze inzet markeert een duidelijke koerswijziging ten opzichte van het vorige decennium. Jarenlang lag de nadruk op marktbouw en koopwoningen, terwijl sociale huur slechts beperkt groeide. Sinds de woningcrisis hoog op de politieke agenda staat, proberen overheden die balans te herstellen.

Waarom de wachtlijsten toch niet verdwijnen

Ondanks de hoge bouwambities blijft het tekort aan sociale huurwoningen groot. Dat komt doordat de vraag sneller groeit dan het aanbod.

Gelderland telt een snelgroeiende bevolking, meer eenpersoonshuishoudens en een toenemende groep starters die door hoge koopprijzen zijn aangewezen op huurwoningen. Tegelijkertijd verhuizen veel huurders minder snel door naar koop- of middenhuurwoningen, waardoor bestaande sociale huurwoningen langer bezet blijven.

Daar komt bij dat nieuwbouwprojecten vaak jaren voorbereiding vergen. Tussen het eerste plan en de oplevering kunnen vijf tot tien jaar zitten. De woningen die vandaag worden gebouwd, zijn vaak al vóór de coronaperiode bedacht.

De rem op de bouw

Op bestuurlijk niveau bestaat opvallend veel overeenstemming over wat er moet gebeuren. De grootste problemen liggen niet bij de ambities, maar bij de uitvoering.

Vrijwel alle Gelderse woondeals noemen dezelfde knelpunten: stikstofbeperkingen, personeelstekorten, stijgende bouwkosten, beperkte ambtelijke capaciteit en de toenemende druk op het elektriciteitsnet. Zonder aanvullende maatregelen kunnen deze factoren de bouwproductie aanzienlijk vertragen.

Vooral netcongestie groeit uit tot een serieus probleem. Nieuwe woonwijken kunnen soms pas worden aangesloten wanneer het elektriciteitsnet wordt verzwaard. Dat betekent dat woningen technisch klaar kunnen zijn, maar toch niet direct in gebruik genomen kunnen worden.

De discussie over dertig procent sociale huur

Een belangrijk onderdeel van het Gelderse woonbeleid is de afspraak dat nieuwbouwprojecten moeten bijdragen aan een evenwichtiger woningvoorraad. Daarbij geldt het streven dat gemeenten uiteindelijk toewerken naar ongeveer dertig procent sociale huur in hun woningbestand.

In de praktijk blijkt dat niet eenvoudig. Sommige gemeenten beschikken historisch al over een groot aandeel sociale huur, terwijl andere gemeenten juist veel koopwoningen hebben. Om overal dezelfde verhouding te bereiken, zouden sommige gemeenten jarenlang méér dan dertig procent sociale huur moeten bouwen.

Critici wijzen erop dat de landelijke doelstellingen onderling soms moeilijk verenigbaar zijn. Terwijl overheden streven naar minimaal dertig procent sociale huur in gemeenten, groeit de totale woningvoorraad tegelijkertijd sneller dan de sociale voorraad. Daardoor kan het aandeel sociale huur in verhouding zelfs dalen, ondanks de bouw van duizenden nieuwe corporatiewoningen.

Voorzichtig optimisme

Toch overheerst bij veel bestuurders en corporaties een voorzichtig optimisme. Waar enkele jaren geleden vooral werd gesproken over plannen, zijn op veel locaties inmiddels daadwerkelijk bouwplaatsen zichtbaar. Bovendien is de plancapaciteit in Gelderland groter dan de officiële woningbouwopgave, waardoor er ruimte ontstaat om vertragingen op te vangen.

De komende jaren zullen uitwijzen of de provincie haar ambities weet waar te maken. De bouw van sociale huurwoningen is duidelijk in een hogere versnelling gekomen. Maar zolang de vraag naar betaalbare woningen sneller stijgt dan het aanbod, zullen veel woningzoekenden daar in hun dagelijks leven nog weinig van merken.

Voor Gelderland ligt de uitdaging daarom niet alleen in het bouwen van meer woningen, maar vooral in het bouwen van voldoende betaalbare woningen op het juiste moment en op de juiste plek.

Projecten sociale woningbouw

Dit zijn ongeveer 40 grotere projecten of gebiedsontwikkelingen waar sociale huur geheel of gedeeltelijk onderdeel van uitmaakt. De provincie verwacht dat de meeste nieuwe woningen terechtkomen in en rond Arnhem, Nijmegen, Ede en Apeldoorn.

Heeft u een foutje gezien of beschikt u over aanvullende informatie? Neem dan contact met ons op.