Een video die momenteel rondgaat, presenteert een explosieve conclusie: de Nederlandse overheid zou landbouwgrond voor ongeveer € 10 per vierkante meter opkopen, die grond vervolgens laten veranderen in bouwgrond van € 800 per vierkante meter en daarmee uiteindelijk € 118 miljard winst maken. De boodschap wordt krachtig gebracht: “de grootste grondroof uit de Nederlandse geschiedenis” en zelfs “legale diefstal”.
De video ziet er bovendien uit als een professioneel onderzoeksdossier, compleet met termen als “sociaal-economisch onderzoek”, “confirmed audit” en “financiële analyse”. Maar wie de berekening en de gebruikte juridische begrippen controleert, ontdekt iets anders. Er worden echte feiten en bestaande wetten gebruikt, maar vervolgens worden verschillende stappen aan elkaar gekoppeld die in werkelijkheid niet automatisch met elkaar samenhangen.
Wie heeft de video gemaakt?
Dat is lastiger vast te stellen dan de video zelf suggereert. In het aangeleverde mp4-bestand staat geen herkenbare makersnaam, organisatie, website of auteursvermelding. Ook bevat het bestand geen bruikbare auteursmetadata die de maker van de montage identificeert.
De tekst waarop de video vrijwel één-op-één lijkt te zijn gebaseerd, is wél online terug te vinden. Die tekst werd onder meer gepubliceerd door het account Japio (@veroniek1955) en vervolgens door anderen verspreid. Een openbare weergave van die post is hier terug te vinden bij de openbare weergave van het bericht van Japio. Dezelfde tekst is daarnaast doorgestuurd via kanalen als de Alliantie voor Vrijheid. de openbare reproductie van de tekst
Dat bewijst echter niet dat Japio ook de maker van deze specifieke video is. Wat we wél kunnen zeggen, is dat de kern van het verhaal al online circuleerde voordat of terwijl deze videomontage werd verspreid. De video lijkt dus eerder een audiovisuele uitwerking van een bestaand socialmedia-narratief dan een zelfstandig gepubliceerd onderzoek. En precies daarom is het interessant om de berekening achter de video te controleren.
De € 118 miljard begint met een echte prijs
Een van de sterkste onderdelen van het verhaal is tegelijkertijd het onderdeel dat het meest geloofwaardig klinkt. De video rekent met ongeveer € 10 per vierkante meter landbouwgrond.
Dat is inderdaad niet volledig uit de lucht gegrepen. Het Kadaster meldt dat de gemiddelde prijs van agrarische grond in Nederland in 2025 €95.400 per hectare bedroeg. Dat is omgerekend €9,54 per vierkante meter. In het tweede kwartaal van 2026 was de gemiddelde prijs zelfs gestegen naar €108.500 per hectare, oftewel €10,85 per vierkante meter.
Maar hier begint de video een belangrijke denkfout te maken. De gemiddelde agrarische grondprijs is een statistische marktprijs voor agrarische grond. Het betekent niet dat iedere boer die door de overheid wordt uitgekocht automatisch precies € 10 per vierkante meter krijgt. De prijs hangt onder meer af van ligging, grondsoort, omvang, gebruik en de specifieke omstandigheden van een transactie.
Belangrijker is dat landbouwgrond en bouwrijpe grond twee verschillende producten zijn.
Van € 10 naar € 800 is geen simpele bestemmingswijziging
De video stelt dat landbouwgrond na een bestemmingswijziging € 800 per vierkante meter waard wordt. Vervolgens wordt de volledige € 800 als opbrengst beschouwd. Daar gaat het fundamenteel mis.
Bij woningbouw ontstaat de waarde van grond niet uitsluitend doordat een ambtenaar een vakje “wonen” inkleurt. De overheid moet vaak grond verwerven, plannen maken, onderzoeken uitvoeren, saneren, bouwrijp maken, wegen en riolering aanleggen en openbare ruimte realiseren. Vervolgens moeten woningen worden gebouwd en verkocht of verhuurd.
Het ministerie van Volkshuisvesting beschrijft dit zelf in het onderzoek ‘Op grond kun je bouwen’. De waarde van bouwrijpe grond wordt residueel bepaald: van de opbrengsten van woningen worden de bouwkosten, bijkomende kosten, winst en risico afgetrokken. Vervolgens moeten ook de kosten van de grondexploitatie, zoals verwerving, bouw- en woonrijp maken, infrastructuur, plan- en proceskosten en andere voorzieningen, worden betaald.
Een grondprijs van € 800 per vierkante meter kan op bepaalde locaties en onder bepaalde omstandigheden voorkomen. Maar dat is iets totaal anders dan zeggen: “€ 10 landbouwgrond wordt € 800 en de overheid houdt € 790 per vierkante meter winst over.”De video behandelt een toekomstige verkoopprijs alsof het een nettowinst is. Dat is geen correcte grondexploitatie.
Ook de 15.000 hectare is geen vastgesteld overheidsplan
Vervolgens komt de video met 900.000 woningen en 15.000 hectare landbouwgrond. Het getal van 900.000 woningen is echt. De overheid heeft inderdaad de doelstelling om tot en met 2030 900.000 woningen te realiseren. Maar daaruit volgt niet dat daarvoor 15.000 hectare landbouwgrond moet worden opgekocht.
Een bijzonder relevant document van het ministerie van Volkshuisvesting en het Kadaster laat juist zien hoe ingewikkeld de werkelijkheid is. In acht provincies werden woningbouwplanlocaties onderzocht met gezamenlijk ongeveer 29.000 hectare. Bij een veronderstelde dichtheid van 30 woningen per hectare zouden daar theoretisch bijna 900.000 woningen kunnen worden gerealiseerd. Van die 29.000 hectare was ongeveer 14.000 hectare onbebouwd. Een aanzienlijk deel daarvan ligt bovendien binnen of raakt bestaand stedelijk gebied.
Met andere woorden: er bestaat geen eenvoudige rekensom waarbij 900.000 woningen automatisch 15.000 hectare landbouwgrond betekenen. Het Planbureau voor de Leefomgeving benadrukt bovendien dat ruimtebeslag sterk afhankelijk is van woningdichtheid. Bij het recente onderzoek naar ‘straatje erbij’ wordt bijvoorbeeld gerekend met 15 woningen per hectare.
De gebruikte dichtheid bepaalt dus hoeveel grond nodig is. De video presenteert één gekozen uitkomst als een vaststaand feit.
De eliminatieregel bestaat, maar de video vertelt slechts de helft
Het meest juridisch indrukwekkende onderdeel van de video is de verwijzing naar de eliminatieregel. Die regel bestaat daadwerkelijk. Sinds de invoering van de Omgevingswet is de regeling opgenomen in artikel 15.23. Bij het bepalen van een schadeloosstelling bij onteigening worden bepaalde voordelen en nadelen van het werk waarvoor wordt onteigend buiten beschouwing gelaten. Maar daaruit volgt niet dat een boer automatisch alleen de agrarische waarde krijgt en nooit profiteert van een mogelijke toekomstige woningbouwbestemming.
De Hoge Raad heeft juist meerdere keren duidelijk gemaakt dat de toepassing van de eliminatieregel afhankelijk is van de omstandigheden. De regel is geen algemene wettelijke truc waarmee iedere toekomstige waardestijging van landbouwgrond wordt afgepakt.
Nog belangrijker: wanneer een gemeente of provincie onteigent voor woningbouw die vervolgens door een private partij wordt gerealiseerd, kan de waardestijging die samenhangt met die woningbouw wél relevant zijn voor de schadeloosstelling. De juridische werkelijkheid is dus aanzienlijk genuanceerder dan de bewering dat de boer “nooit een cent” van de waardestijging ziet.
Daarmee valt een cruciale pijler onder de € 118 miljard-berekening weg.
Onteigening betekent bovendien niet: grond voor een habbekrats
Ook de suggestie dat de overheid landbouwgrond simpelweg voor € 10 per vierkante meter kan afpakken, klopt niet. De Omgevingswet bepaalt dat schade die een eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door onteigening lijdt, volledig wordt vergoed. De wet kent bovendien een afzonderlijke procedure waarin de rechter de schadeloosstelling kan vaststellen.
Onteigening is daarnaast een zwaar juridisch instrument. Volgens het Informatiepunt Leefomgeving moet er sprake zijn van een algemeen belang, noodzaak en urgentie. Onteigening wordt toegepast wanneer aankoop niet of niet tijdig lukt.
Dat maakt onteigening iets heel anders dan een overheid die op grote schaal landbouwgrond voor € 10 koopt om die de volgende dag voor € 800 door te verkopen.
Het voorkeursrecht is echt, maar werkt anders
Ook het voorkeursrecht wordt in de video correct genoemd, maar vervolgens verkeerd geïnterpreteerd. Een voorkeursrecht betekent dat de overheid als eerste kan kopen wanneer een eigenaar zijn grond wil verkopen. Het betekent niet dat de eigenaar verplicht is zijn grond te verkopen. Dat wordt ook expliciet uitgelegd door de Rijksoverheid.
Er is bovendien een actuele ontwikkeling die de video inmiddels alweer achterhaald maakt. Vanaf 1 juli 2026 zijn bepaalde termijnen van het voorkeursrecht verlengd van drie naar vijf jaar. Dat betekent echter niet dat de overheid daarmee automatisch grond kan confisqueren of jarenlang onbeperkt kan vasthouden. De totale wettelijke regeling kent verschillende fasen en beperkingen. De bewering in de video dat het voorkeursrecht “elke concurrentie buitenspel zet”, is daarom veel te absoluut.
De echte discussie is misschien interessanter dan de € 118 miljard
Daarmee is niet gezegd dat er niets aan de hand is met grondbeleid. Integendeel. De overheid erkent zelf dat een bestemmingswijziging een aanzienlijke waardestijging kan veroorzaken en onderzoekt hoe een groter deel van die waardestijging kan worden gebruikt voor publieke doelen. Het ministerie spreekt expliciet over het beter benutten van waardestijgingen voor bijvoorbeeld infrastructuur en betaalbare woningbouw.
Dat is een serieus politiek en economisch debat. Wie profiteert van de waardestijging wanneer landbouwgrond woningbouwgrond wordt? Hoeveel daarvan moet bij de oorspronkelijke eigenaar terechtkomen? Hoeveel moet worden gebruikt voor wegen, scholen, groen en andere publieke voorzieningen? En hoeveel risico mag een gemeente lopen wanneer zij zelf grond aankoopt? Dat zijn legitieme vragen.
Maar ze zijn iets anders dan beweren dat de Nederlandse staat een verborgen verdienmodel heeft waarmee zij € 118 miljard winst op boerenland gaat maken.
De conclusie: echte feiten, een fictieve eindafrekening
De video gebruikt dus verschillende echte ingrediënten: de woningbouwopgave van 900.000 woningen, agrarische grondprijzen rond € 10 per vierkante meter, de Omgevingswet, het voorkeursrecht, onteigening en de eliminatieregel. Maar vervolgens worden die feiten aan elkaar geknoopt alsof ze één vooraf gepland financieel model vormen.
De € 118 miljard is geen vastgesteld bedrag, geen begrotingspost, geen opbrengstraming van de overheid en geen uitkomst van een grondexploitatie. Het is het resultaat van een rekenvoorbeeld waarin 15.000 hectare landbouwgrond, € 10 aankoopprijs en € 800 verkoopwaarde als vaststaande gegevens worden aangenomen. Juist die aannames zijn niet aangetoond.
De video is daarmee een goed voorbeeld van hoe misleidende informatie kan ontstaan zonder dat ieder afzonderlijk onderdeel verzonnen hoeft te zijn. De feiten zijn echt, de wetten bestaan en de bedragen kunnen worden uitgerekend. Maar de conclusie die eruit wordt getrokken, volgt niet uit die feiten.
Dat maakt de video niet minder effectief. Misschien juist effectiever. Want wie alleen naar de afzonderlijke cijfers kijkt, denkt: het klopt allemaal. Pas wanneer je de verbindingen tussen die cijfers controleert, blijkt dat de vermeende € 118 miljard winst vooral bestaat uit één grote aanname.
Kort gezegd: de grondpolitiek verdient kritisch onderzoek. De claim van € 118 miljard staatswinst verdient vooral een rode pen.
Heeft u een foutje gezien of beschikt u over aanvullende informatie? Neem dan contact met ons op.
Weergaven: 273
